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一周内2起终止2起延期 广州土拍变数背后的楼市行情

2019-10-24 16:23来源:泰州房产网

 广州近期的土拍市场充满了变数。

10月中旬以来,当地2宗地块接连因故终止出让,终止原因不明;另有2宗土地延期竞价,出让时间推后至11月。
10月16日,广州市规划和自然资源局发布公告,原定10月24日竞价出让的位于白云区江高镇一宗居住用地AB0405033、AB0405036地块终止挂牌。
据悉,该宗土地拟出让总面积约17.49万平方米,计积建筑面积不超过23.65万平方米,起拍价34.58亿元,折合楼面起始价1.85万元/平方米。此外,竞得人需预留公建配套建筑面积3000平方米,另需配建安置房建筑面积5万平方米,由当地政府指定单位按3500元/平方米价格回购。
同样被“终止”的还有原定于10月21竞价出让的增城区永宁街83101227A19105号地块。10月14日,这宗居住用地兼中小学用地宣告终止挂牌,原本拟出让土地面积11.34万平方米,起拍价28.82 亿元,折合楼面起始价1.05万元/平方米。
同时期的广州土拍市场另有2宗地块被延期竞价。10月16日,宗地面积7.5万平方米、起拍价2.68亿元的花都区芙蓉大道东一地块,宣告竞价出让时间延后至10月31日;10月14日,宗地面积3.84万平方米、起拍价10.54亿元的南沙区横沥镇灵山岛尖的C1-25-02地块,宣告延竞价出让时间延后至11月1日。
记者就上述地块终止出让原因致电广州市规划和自然资源局,对方表示:“原因不方便透露,复拍时间尚不确定。”
事实上,这不是广州土拍市场第一次扎推出现“意外”。步入今年第三季度以来,当地土拍多次出现“终止”“中止”与“流拍”现象,房企也一改上半年热火的拿地状态,开始趋于冷静。
公开数据显示,今年7月,广州土地市场成功出让11宗商住用地,其中约有8宗商住用地底价成交,另有2宗终止拍卖,2宗流拍;该月总出让面积43.7万平方米,揽金147.2亿元,土地成交金额环比6月下降24%。8月广州共出让5宗商住用地,其中2宗底价成交;该月总成交金额84.6亿元,环比下降74%。9月成功出让7宗商住用地,揽金111亿元,环比上升31.2%;其中6宗地块底价成交,另有1宗土地拍卖终止,1宗中止,3宗流拍。
业内人士认为,日益降温的土拍市场与当地商品房市场走低、地产行业融资环境收紧息息相关。“金九银十”成色不足,房企拿地态度审慎,广州土拍市场一度成为反映当地楼市温度的“晴雨表”。
终止的交易
“临到开拍却突然终止挂牌,我们认为出于开发商‘临阵脱逃’的可能性较大。”面对近期广州土拍市场扎推上演的“因故终止”现象,广东中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,广州土拍市场一般沿用源自香港的“勾地制”,即在一宗土地开启“招拍挂”之前,开发商已提前向政府部门表明购买意愿,协商价格与出让条件,如果有多名申报者则自然开启竞价模式。
“出于企业信用考虑,开发商‘勾地’后反悔的情况不多见。但基于地块价格偏高、出让条件严苛、政府规划变动等因素,开发商临时变卦的情况依然存在。这就容易造成土拍终止或流拍。”
记者梳理发现,在广州近期因故终止挂牌的各宗土地中,附带额外出让条件者并不少见。例如,10月16日宣告终止出让白云区AB0405033、AB0405036地块,要求竞得人“需配建安置房建筑面积5万平方米,预留公建配套建筑面积共3000平方米”;而此前7月被终止出让的增城区83101227A19060地块,则要求“竞买人须是增城区行政区域内注册成立的独立法人企业,地块不接受联合竞买及个人竞买”“项目建成5年内入住高科技企业不少于250家,其中港澳企业不少于50家”等等,令其成为广州市第一宗终止出让的新型产业用地。
广东省房地产研究会执行会长韩世同告诉记者,现已不是曾经的‘地王’时代——地价等同于房价甚至贵于房价。目前土地市场热度整体趋降,开发商在拿地上也越发审慎,惧怕资金被套,即“开发商要确保自己的合理利润,一个项目在刨除拿地成本、政府代建项目等成本之后,如果销售利润难达预期,那么对应的那宗土地就不容易被揽下。”
以碧桂园2017年在增城区永宁街拿下的3宗地块为例,总占地面积26.73万平方米的地块,彼时折合楼面价近2.3万元/平方米。“放诸现在,即便是周边的商品房均价也没有超过2万元,同区域的楼面均价则在1万~1.2万元左右,比两年前回落了一半。这对曾经的‘地王’而言是极不划算的。”
“总体来看,开发商审慎的拿地态度背后实际与当地楼市‘新陈代谢’变慢有关。随着商品房销售市场反应不佳,房企资金回笼便慢,开放商在斥资拿地上有了更多考量。”黄韬补充道。
商品房市场遇冷了
不难发现,广州土地市场趋冷的背后对应的商品房销售市场也在降温。
步入第三季度,除了当地土地出让面积减少、成交金额下滑、终止出让等情况增多,其商品房销售市场热度同样不比往年。
记者梳理发现,7月份广州一手住宅成交量为7162套,环比下跌26.4%,同比下跌26%;8月一手住宅成交6918套,环比下跌3.41%,同比上涨13.3%;步入9月以来,一手住宅成交8381套,环比上涨21.14%,较去年同期下降36.28%——其“金九”成绩在近5年来排名倒数第二,仅比遭遇“史上最强调控”的2017年多出2000余套。
“地产行业的一二级市场本就息息相关。伴随今年‘金九银十’反响平平、商品房销售数据不佳,对应的开发商资金链条相对紧张,拿地的主动性自然在下降。”黄韬表示,“随着融资渠道全面收紧,以及各地调控政策趋严,一二级市场同时下行的现象,在部分城市不啻为普遍。”
同策研究院统计数据显示,今年三季度,各级城市的土拍溢价率都出现环比回落,其中一线城市溢价率逼近冰点,二线溢价率不足10%;在土地成交建筑面积上,全国受监测的336城,第三季度经营性土地成交建筑面积环比第二季度下降11%,同比去年第三季度降幅达10%。
此外,全国土地流拍数量在9月份超过119宗,达到自今年2月以来的最高数值。而在杭州,南京、常州、成都、大连、长沙、福州等城市,也在近期频频出现临到开拍却紧急“终止出让”的现象。
土地市场短期难升温
专家曾公开表示:“房企在下半年整体拿地热情明显减弱,预计这一现象在下半年不会发生变化,土地市场降温的态势还将持续。”
目前看来,“银十”已然过半,当地一二级市场似乎难达预期。
在土地市场方面,透过广州市规划和自然资源局系列公告可知,当地10月份预计出让商住用地12宗,总起价达258亿元。不过,除了2宗土地终止出让、2宗土地延期出让,目前完成的“月度首拍”同样表现平平——10月10日当天广州集中推出5宗商住用地,除了长岭居CPPQ-A1-3地块经过多番竞价,最终以10.6亿元的成交价被深圳天健斩获、达到11.5%的溢价率之外,另有3宗土地以底价“秒成交”。
在商品房市场方面,据网易房产数据中心显示,截至10月21日,广州“银十”的一手住宅网签数量为3779套,尚不及9月销量的一半。
然而不可否认的是,在广州土拍市场整体降温的大环境下,仍有个别地块不失“火热”。比如, 8月份出让的南沙区横沥镇灵山岛尖C1-14-01、C1-13-03地块,楼面价2.95万元/平方米,溢价率达23%;而于9月出让的荔湾南岸路、珠江东侧冷冻厂地块,则在经过多轮竞价后,由广州保利以35.55亿元成交价摘得,楼面价达4.25万元,溢价率17.9%。
不难发现,上述两宗地块各自拥有区位光环,前者背靠大湾区经济开发地带,后者拥有珠江一线江景,可见优质地块激起的市场反响依旧不俗。
关于接下来如何引导土拍市场回归合理,韩世同认为这有赖于政府主导,设定出更为合理的起拍价格与条件。
“地方政府在土地出让上其实处于两难的境地,如果定价偏低,就容易造成溢价率偏高,招致有关方面问责;如果定价偏高,又可能导致终止或流拍。”韩世同表示,“大家其实都在对这个市场反复试探。个人建议可以将起拍价定适度调低,而百分之二十至三十的溢价率也可以考虑视为正常区间。”

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