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中国已经人均1.1套房,任志强说房子不够房价还要涨,靠谱吗?

时间:2018-10-25 09:00:26 来源:作者:

 泰州房产网报道  中国到底有多少房子,一直都是谜,去年底有媒体平台根据多方数据整合计算得出,中国至少有15亿套房子,亦有专家说中国的房子足够40亿人居住了,不用再建了。到近日,事情终于水落石出了,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌给出了答案:现在中国住宅人均1.1套,人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。

明明是数据显示中国已经不缺房了,但是专家随后甩出的观点却又让人耳目一新:现在最多是阶段性的饱和,拆旧建新还会带来大量需求。再加上家庭小型化和社会老龄化,丧偶老人独居,年轻人一人家庭越来越多。总而言之一句话,未来中国购房需求依然强劲,住房市场还有很大发展空间,房价还得涨。

无独有偶,地产老年网红任志强此前也表达过相同看法:房地产不会崩盘,中国城市化进程现在只有58%,距离发达国家的最低水平70%还有至少15年的红利期;

在2018财经年会论坛上任志强更一针见血地指出,如果仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再建25年,别的都还不算。因为现在中国满打满算只有7500万独居家庭,未来还有几亿人要进城,这一数据或达到最高的2.5亿,由此可见房子还得继续猛建,房价长期必然上涨。

就在几天前的中国地产金融年会上,任志强又重申了上面的观点:从城市化的角度看,中国城市的房子不是太多,而是不够。2018年,中国的户籍城市化人口只有42%,远低于发达国家水平,城市缺少住房,需要快速发展房地产。而城市化的增长期,房价上涨是必然!

除此之外,任志强认为房价高的另一个原因是:政府对土地财政有依赖是早就有的事情,不是今天才发生。所以很多地方政府在房价低的时候就拼命鼓吹,希望抬高房价,我们没看见哪个政府说我故意要把房价打低的,否则为什么要卖高价地呢?

无怪乎亲戚买房的创始人蔡照明说到,任志强还真的是执迷不悟,对于国内房价,他始终持唱涨态势,即便是在今年房地产面临冬季的严峻形势下,任志强依然没有松口。殊不知,这会害了很多人。

对于任志强和住建部专家的观点,奇哥也颇有微词,有几点不同看法:

首先,奇哥认为中国已经过了缺房的年代了。2013年8月,人民日报主管媒体就曾发文指出,经过房改以来大规模住房建设,中国住房市场产生了深刻的变化。中国住房最短缺的时刻已经过去了。

如今时间一眨眼过去5年多了,这五年又新建了多少房子我们不得而知,但是相信这个数据是非常庞大的,因为每年的房地产投资金额都在上涨,新建住房数目都在增加,从这个角度计算,或许过去5年建房总量就超过了此前10年的建房总量。我们完全有理由相信,中国现在压根不缺房。

此外,2016年链家研究院报告指出截止2015年年底,中国积累存量住房面积约233亿平方米,住房存量达到2.74亿套。城镇户均住房达到2012年预测的1.08套。2016年底的时候,国家统计局给出的数据是,全国居民人均住房面积约40.8平方米,其中城镇人口36.6平方米。数据结结实实显示,中国不仅不缺房,还跻身到了人均面积世界前列。

其次,城市化进程就一定会推高房价吗?过去3年或许如此,但未来条件不同结果就不同。众所周知,过去这么多年,农村人口进城的最大推手就是“棚户区改造”,但是棚改的前几年实际上房价是没有多大变化的,只是因为后来采取了“货币化安置”政策,把“拆房补房” 改为了“拆房补钱”,购房需求一下就被引爆了,本来拆一套建一套,对房价不会形成推升,但是就是因为这种“补钱”的模式,让资本有了炒作房产的欲望,参与的人越多,房价就涨得越快,这其中显然主导因素不是需求和供应那么简单了,炒作成分太大,楼市发烫,房价自然被炒得虚高。

但是任志强忽略的一个最重要改变是,中央已经明确未来3年,库存压力小、房价上涨压力大的城市要全面收缩“棚改”了,也就是说未来城市化进程依然会继续,但是房价却不一定会涨了。照着此前的逻辑,简单理解为“城市化加剧必然推升房价”似乎不太妥当。

再者,未来独居老人、年轻人单人家庭增多,就一定会导致购房需求爆发吗?这点奇哥其实也不太能接受。

中国不同于美国,父母和子女分开居住的还是少数,因为负责带下一代,所以大多数家庭还是父母和子女一起居住的多。尤其是80后、90后家庭,大都如此。而现在的60后、70后因为买房早,现在大都拥有不止一套住房了,就算未来子女要单独居住,也完全不用再行购买。在中国,房子不仅有居住和投资属性,还有传承属性。

且不可忽略的是,中国养老机构也能解决一部分养老人群的居住问题,这部分人群占比很大,也同样不需要单独买房。因此看,未来需求似乎并没有任志强所说的那么强劲。

除此之外,高房价已经成了天然“避孕药”,现在年轻人生育的欲望更是在逐年递减,一孩家庭是普遍现象,未来10年、20年人口或迎来大减速,以及现在每年都在比上一年盖房更多,还有国家对投资投机的打压,以及空置税、房产税等的开征,更多的房源会被逼入市场,可想而知房子就更不缺了,房价再次失速上涨就更不可能了。

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