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多城市调控措施微调 房地产加快转向长效机制

时间:2018-12-28 09:08:01 来源:作者:

    泰州房产网报道  预计明年将有更多城市微调,但调控基调不变,市场仍不乐观。

       紧绷了一年的房地产调控,在年底之时,悄悄开始了放松。

       从山东菏泽试探性地取消限售开始,中原地产数据显示,截至目前已多个城市或明或暗对房地产调控政策措施微幅调整,取消了部分限制性措施。

       中原认为,房地产调控政策的底部已经来临。

       叠加近期流动性相对宽松,房企融资大增、房贷利率微降等利好,房地产业界一股暖意也似乎开始流淌。不少开发商乐观表示,最困难的日子已经过去了。

       包括中原在内的机构人士预测,在接下来的几个月,可能会有更多城市出台不同力度的微调政策。

       不过,这种微调并不意味着房地产调控有了重大转向,“房住不炒”政策思路没有改变,政策的具体措施则更多指向了长效机制。

       在这一主线下,2019年楼市很难有颠覆性的变化。

       “微调”是因城施策

       12月26日,湖南衡阳传出取消限价的消息。一份《关于暂停执行的通知》的文件在网上流传。

       仅仅一日后,12月27日晚间,衡阳市政府撤销了上述文件并表示,该文件“对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分。”

       中原地产首席分析师张大伟表示,衡阳是一个典型的三四线城市,楼市均价只有6000多元,且从2018年9月开始有所回落。因此,对当下市场继续维持限价的意义不大。

       虽然当地政府最新又撤回了“取消限价”的文件,但购房者的预期在发生变化,开始对房地产政策宽松抱有期待。

       在衡阳之前,全国多地已出台相关楼市微调政策。

       12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出取消新购住房限制转让措施,并降低了市区商品房预售资金监管额度,打响了取消限售的第一枪。

       菏泽取消限售的背后,是其突出的楼市供需压力。

       2018年以来,菏泽继续推进棚改。一方面,菏泽楼市的二手房源已被这批棚改征迁居民购买殆尽。另一方面,征迁居民手中滞留的众多安置房,受限售政策影响无法入市销售。

       菏泽此次微调,正是为了解决征迁居民的安置问题和开发企业的资金压力问题。

       合富研究院(山东)认为,此次菏泽楼市调控政策调整出台时间,恰逢全国楼市筑底、政策转向的特殊时期,具有全局性意义。

       目前,包括兰州、广州、珠海、合肥等多个城市已发出“微调”信号,通过小幅调整限购、限售、限价以及下调首套房利率等方法,以促进楼市健康发展。

       为何近期频频出现调控微调?中原地产认为,2018年全国房地产各种调控政策在450次左右,刷新历史调控记录;如此频密的调控,部分城市楼市经过一段时间后,出现了明显的局部市场调整,因此会有政策微调的动力。

       整体来看,全国房地产市场出现涨幅明显回落,相应地房地产调控政策也具有了微幅调整的可能。

       中原、合富辉煌认为,全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面宽松可能性不大,但各种微调将频繁出现。

       机构预计,2019年,全国可能出现一轮房地产调控政策的微调现象,标志着本轮楼市调控全面见底。

       市场仍不容乐观

       从目前已经出现政策微调的城市看,被取消的都不是最影响市场的关键性政策,因此只能称之为微调。

       而从一线和重点城市仍在执行的政策内容看,“2019年的房地产调控取向依然是从严为主,稳地价、稳房价、稳预期。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。”中原地产认为。

       具体执行调控的则由各城市主导,住建部与中央进行指导,这也与2018年的各地出台政策,住建部巡视吻合。

       未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

       中原地产首席分析师张大伟认为,2019年的楼市关键还是要看信贷,最主要看首套房贷的认定标准,和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松,一二线城市就肯定会继续调整,楼市很难有明显的方向性变化。

       他预计,2019年信贷将依然处于偏紧的环境中,限贷政策仍严格执行,但对于自住需求的合理信贷有所倾斜,也是2019年最有可能的房地产政策变化。

       更进一步地,2019年的房地产调控长效机制将加快落地。包括土地制度、租赁相关法律法规、房地产税、保障房体系等。

       有深圳开发商对21世纪经济报道表示,最新的农村集体经营性建设用地入市,就是一个很大的变化,标志着土地管理制度的变革,农地流转再次得以突破。

       日前,中央经济工作会议也强调,构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

       中国指数研究院指出,在当前政策稳定的前提下,2019年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势。

       而对于2019年的房地产调控政策建议,中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进,转变调控手段由行政转交市场。

       对于市场主体之一的开发商而言,2019年的市场仍然充满了不确定性。万科董事会主席郁亮表示,万科从来不去预测政策和市场,面对多变的政策,能做的就是把自己的业务和产品做到极致。

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